国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
两岸民众往来受限 国台办：敦促民进党当局撤除不合理障碍****** 中新社北京1月11日电 (记者 王捷先 张晓曦)国务院台办11日在北京举行例行新闻发布会，发言人马晓光敦促民进党当局顺应民意，撤除三年来设置的种种不合理障碍，推动“小三通”全面复航早日实现，尽快恢复两岸原有客运航点，恢复两岸人员往来正常化和两岸民众交流常态化。  1月11日，国务院台办在北京举行例行新闻发布会，发言人马晓光敦促民进党当局顺应民意，撤除三年来设置的种种不合理障碍，推动“小三通”全面复航早日实现，尽快恢复两岸原有客运航点，恢复两岸人员往来正常化和两岸民众交流常态化。 中新社记者 张宇 摄1月7日，暂停了近三年的两岸“小三通”海上客运航线部分复航。但马晓光指出，这与广大台胞期盼还有很大差距。不仅广大台商、台生、台干被排除在外，大陆民众也由于民进党当局限制，无法循此渠道赴台。远远不能满足两岸同胞的期待。 他介绍，时值春节临近，为便利台湾同胞返乡过年，大陆有关方面积极支持两岸航空业者大幅增加两岸航线航班。相关航空公司会陆续增加运力，调整两岸运输安排，两岸航班会明显增加。大陆原有61个两岸空中客运航点，疫情以来，民进党当局单方面关闭了大多数，目前仅有4个大陆航点。期盼通过扩大航点增加运力，为台湾同胞返乡过年提供保障。 关于台陆委会副主委邱垂正称大陆目前只核准大陆4个航点开通29个两岸航班班次，马晓光表示，大陆现在疫情防控平稳有序转段，两岸完全有更好的条件尽快开通更多航点，满足两岸人员往来需要。“据我了解，大陆方面一直希望增加航点，并已向台湾方面提出。” 他指出，运力和客源是互为因果关系的问题。过去受疫情影响，两岸同胞不能正常往来，客流量肯定会下降，航空公司自然会减少航班。现在我们希望这个问题能变成良性循环，增加航班是一方面，尽快开放两岸人员正常交流往来是更重要的方面。随着两岸同胞往来恢复正常，更趋频密和方便，两岸航点、运力和客源也会随之增多。 有记者问及台当局防疫部门负责人曾表示就疫情向大陆表达了互助合作意愿，马晓光首先指出，疫情发生以来，岛内一些政客利用疫情进行政治操弄，或“以疫谋独”、或对大陆进行攻击污蔑，或煽动“反中抗中”。这些劣迹都将被记在两岸关系历史上。至于台湾防疫部门负责人的有关说法，他说，两岸医药卫生合作协议大陆窗口单位没有收到相关信息。 有关民进党当局要求从大陆经港澳赴台人员提交核酸证明，马晓光指出，民进党当局唯独针对大陆赴台旅客进行核酸检测，显然与科学防疫无关。 回应开放大陆学生赴台就读问题时，马晓光表示，我们推动两岸同胞恢复正常交流往来，政策信号是清晰的，态度是坚定的。大陆学生赴台就读学位生，是两岸关系和平发展的产物。 他说，民进党上台以来，几乎将两岸关系和平发展成果破坏殆尽。“台独”浊浪弥漫台湾校园，使大陆家长和学生望而却步。岛内没有陆生，责任在谁，一目了然。道理很清楚，在“九二共识”基础上推动两岸关系改善与发展，就能不断增进两岸同胞的利益和福祉。(完)
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